近日，中国四大资产管理公司之一的中国东方资产管理公司发布了《中国金融不良资产市场调查报告(2018)》，报告中说的两点引发大家的关注：
1、报告中说2018年商业银行不良贷款可能被低估，受访者所在地区不良贷款率可能达到3%-5%，未来3-5年不良资产规模可能缓慢上升，银行信贷风险可以会持续;
中国东方资产管理公司是1999年10月15日在(楼盘)成立的，注册资本是100亿元人民币，当时成立的目的主要是为了对接银行的不良资产，它在不良资产处置方面有非常丰富的经验，所以这份报告的内容非常受到大家的关注。
按照原银监会(现银保监会)发布的数据，2018年一季度大型商业银行不良贷款率是1.5%，股份制商业银行是1.7%，农村商业银行的最高为3.26%。
也就是说如果按照报告中当中3%-5%的不良贷款率为标准，那么目前中国银行体系内的不良贷款率是低估的。
2008年美国爆发了金融危机，众所周知，这场危机的导火索是次贷危机，过程是2000年到2003年美国连续多年的低利率激励居民贷款买房，美国房价开始水涨船高，逐渐开始泡沫化，2004年开始美联储连续多次加息，将利率上调到5.25%，结果加剧了居民的购房压力和炒房人的成本，房价大跌，居民无法银行贷款，银行抽贷和拍卖贷款抵押品，结果加剧了房价下跌，形成恶性循环，银行贷款无法收回，形成大量的坏账，有的破产，最终酝酿一场金融危机。
不良贷款率的定义是指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重，包括次级、可疑和损失类贷款，说白了就是借去了收不回来的贷款。为什么不良贷款率会上升?主要原因当然是经济下行压力大，企业资金周转困难，无法银行贷款。同时受制于企业经营业绩，抵押品价值下降，银行无法及时变现。
在目前中国的市场，有效的抵押品并不多，主要是房产、股权、债权、信用、汽车等，其中风险相对较低的是房产，很简单汽车可能会折价，股价可以会下跌，但房子却非常稳定，尤其近二十年，房价连续上涨，对银行而言基本不用太担心。
但是这一切都是建立在房价稳定以及上涨的基础上，反过来，如果房价下跌呢?银行能承受多大的压力?
咱们先来看看房地产在银行当中的角色和地位，根据2018年一季度金融机构贷款投向统计报告，一季度末人民币房地产贷款余额是34.1万亿，在人民币总贷款余额中占比27.28%。其中房产开发贷余额是7.7万亿元，个人房贷余额是22.86万亿元。
也就是说如果房价下跌，那么34.1万亿的资金将会受影响，倘若幅度超过可以接受的范围，那么部分居民可以会手中的房子、或者信用违约。到那时银行拿到的是抵押物房产，但房价不断下跌的情况下，抵押物的价值也会显著降低。
2007年9月，平安证券发布的一份研究显示，抵押贷占商业银行贷款总额约为43%，其中绝大多数是土地或房产，根据他们的测算，房产抵押物的规模可能达到39.4万亿。此外，2008年交通银行(601328,股吧)也提供过一组数据，银行业当中以房产作为抵押物的贷款可能达到65%。
可见如果房价下跌对银行业的影响将常之大，毫不夸张地说目前最不希望房价下跌的是银行，银行能多大的幅度呢?
平安证券报告的说法是房价下跌20%就会让银行承受巨大的压力，中国东方资产管理公司认为是20-30%。
近几年我们常在新闻上听到说防止系统性金融风险，其实对于我们这个金融业尚未完全的市场来说，金融风险最重要集中在银行，目前本外币贷款占社会融资比重仍然占到一半以上，所以防止系统性金融风险也可以理解为防止银行业风险。
而按照列举的数据，以房地产在银行当中的地位，房价能大幅下跌吗?显然是不可能的。近期政策发生了一些微妙的变化：一是文件中近期强调的是“结构性去杠杆”，而不是全面去杠杆;二是流动性(货币)表述由合理稳定变为“合理充裕”。从中你是否发现一丝丝的东西?
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