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目 录第1章总 论31.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标71.3.问题与8第2章项目投资与市场研究92.1.投资分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销策略19第3章建设规模与项目开发条件213.1.建设规模213.2.项目概况现状213.3.项目建设条件22第4章建筑方案264.1.设计依据264.2.项目设计主题和开发264.3.项目总体规划方案274.4.建筑设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计依据325.2.建筑部分节能设计32第6章影响评价336.1.编制依据336.2.现状336.3.项目建设对的影响346.4.措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业安全卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度安排399.3.项目实施过程控制措施39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素分析4210.3.招标依据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价4712.1.项目评估依据4712.2.财务评价基础数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与5214.1.可行性研究结论5214.2.52总 论项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江29号业务范围：房地产开发、销售代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在定居，1986年7月毕业于长沙铁院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在兴建的“锦绣中华城”是最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市在2006年中国部招商会中引资过来的独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。3、可行性研究报告编制依据与委托方签订的咨询协议；国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；国家发展委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；《城市房地产开发经营管理条例》；《房地产项目经济评价方法》。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占P的比重还将快速上升，对P的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。② 项目对城市建设将起到促进作用2007年12月24日在湖南省各党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、优美的综合生态区“3+5”新型城市群项目单位数值1总用地面积㎡20,936.72规划总建筑面积㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面积㎡47,652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积㎡7419.12.3其中：地下停车场建筑面积㎡108423建筑密度%24.44容积率2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88问题与项目开发商已取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。衡阳市房地产市场正处于开发时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大宣传，注重营销推广，销售资金回款。项目投资与市场研究投资分析国家经济形势及有关政策2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确第二套房贷以户为单位；12月国务院发出：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2007年，衡阳市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长 4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8 %，翻了一番。近五年，是衡阳经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占P的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一产业占P比重较2003年下降0.55个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转，全年生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元P生产安全事故死亡率为0.55，道交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。2007年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增长11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增长率5.00‰。城乡居民生活继续得到改善。2007年衡阳市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民人均可支配收入10681 元，比上年增长16.54 %；扣除物价因素，实际增长10.7%。农民人均纯收入4885元，增长14.53%，实际增长8.8%。城市居民人均生活消费7608元，比上年增长15.3%，扣除物价因素，实际增长9.5%；农村居民消费3554元，增长14.02%，实际增长8.5%。2003-2007年城乡居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险的单位155家，参加失业保险的职工人数13.04 万人；基本医疗保险的参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.09万人。参加工伤保险人数22.12万人，参加生育保险人数35.09万人。居民享受最低生活保险的对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保。2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。、、从的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：年 份7房地产开发投资金额（亿元）12.4813.2316.5923.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2006、2007年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。3、年 份7商品房施工面积（万平方米）248.14271.49311.58460.13其中新开工面积（万平方米）81.4894.4283.99197.84新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。2）需求分析年 份7商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92增幅 14．08%24．90%12．12%年 份20052006 2007商品房施工面积（万平方米）9.6813.517.42增幅 16．04%39．46%29．04% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、衡阳房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2008年衡阳楼市分析① 衡阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。② 2008年衡阳楼市走势对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。销售预测1、项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。② 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③ 影视广告当地几个收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④ 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。⑤ 营销活动活动一：“沿江风光带竣工典礼”、“湘水明珠开盘庆典”。活动二：“广州炒房团衡阳购房动”。活动三：“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。活动四：衡阳人说衡阳大型文化论坛。活动五：系列名人。活动六：衡阳人说衡阳大型文化论坛2、宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。衡阳：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。建设规模与项目开发条件建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。项目概况现状1、地点与地理本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东与湘江风光带相连、南至望江、东隔规划中的小区小学与中天相连、北至小区北部主口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民国用（2006）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。项目建设条件1、地形、地貌、地震情况衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县的腾云岭，海拔1044米。东北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东的彭陂港，海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。 衡阳资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。2、气候条件衡阳地处带，属中带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16—18日照时数1300—1800小时无霜期长达260—310天自然资源年平均气温 18.4℃一月份气温 3.5℃七月份气温 28.3℃极端最低气温 -2.9℃极端最高气温 38.7℃②降水量年平均降水量 1660.4mm年降雨 150天日最大降水量 192.5mm③湿度最冷月平均相对湿度 81%最热月平均相对湿度 75%④风风速年平均值 2.7m/s主导风向 夏季 NNW 2.6m/s 冬季 NNW 2.8m/s30年一遇最大风速 23m/s⑤最大积雪深度 10cm⑥最大冻土深度 5cm⑦全年日照时数 1717.0h3、水文地质衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之,足以世袭湘江千年贵胄气脉。本住宅开发项目位于衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽的湘江风光带，东至规划中的小区小学与中天相连，南到望江与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,今日的东洲岛，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了衡阳市城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副王雄飞任组长，珠晖区委段志刚任副组长，市委市相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任，考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，区下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤建设工程实施细则》的通知，将本项目纳入省、市重点项目，，享受区给予的有关有关优惠政策。 建筑方案设计依据1、《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑设计通则》 GB50352-20053、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-975、《城市规划编制办法》6、《衡阳市城市规划行政技术准则》7、衡阳市2004年城市总体规划8、本项目邻近的湘江风光带设计项目设计主题和开发湘水明珠，地处被誉为衡阳八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东岸，“远眺峰峦峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所处的“湘江东岸风光带南段工程”属于衡阳市重点打造的“历史文化长廊”，全长3.2公里，独享原生态江岸文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。项目建筑设计由全球知名的“汤臣邓肯建筑设计事务所”承接，该设计公司接触项目初期，即被衡阳所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让湘水明珠所创造的辉煌得以延续、绽放的得以。在建筑设计上，以江景为导向，考量衡阳当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以建筑特色为蓝本，融合东方居住，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目以建筑、自然与人和谐为，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的层面。项目总体规划方案1、规划设计原则① 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；② 以销售为主导的分期规划设计，项目滚动有序运作；③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的空间；④ 人车双线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代生活和东方传统人文特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态的塑造和人文的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光。① 独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。② 更多的广场和绿化的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。③ 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。④ 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政，结合小区主入口的设置，形流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》 [GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》 [GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》 [GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》 [GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》 [JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》 [GB50108-2001]《砌体结构设计规范》 GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范》 GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点① 依照“以人为本”的建筑设计，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色① 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。② 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③ 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。④ 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤ 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。结构设计1、指导思在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。给排水设计1、给排水 ① 设计规范《建筑给水排水设计规范》 [GB50015-2003]（03年版）《建筑灭火器配置设计规范》 [GB50140-2005]《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001]（05年版）《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006]《室外给水设计规范》 [GB50013-2006]《室外排水设计规范》 [GB50014-2006]国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 ② 给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。节能节水措施设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。① 浅色磁砖饰面。② 外加保温隔热构造。③ 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，其内表面温度，不低于空气温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可外窗。影响评价编制依据《污水综合排放标准》GB8978-1996；《城市区域噪声标准》GB3096-93；《地表水质量标准》GHZB1-1999；《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。现状1、气象全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温18.2(衡东、西渡、祁东)—18.6(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)～0.7(衡山)。全市年极端最低气温-2.9,出现在西渡、衡东(12月26日),当日全市都出现低于0.0的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3。全市极端最高气温38.7,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7(7月3日)。全年极端最高气温≥35的高温日23(祁东) ～32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分标准:2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家质量二级标准，空气质量较好。项目建设对的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边造成污染，符合环保要求。措施3、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道设计商业部分：四周形成了环形，消防车能达到大部分。住宅部分：住宅四周已有环形道，小区内设不小于4米的环状道。5、水量 室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。组织机构与人力资源配置组织机构人力资源配置2008年1月至2009年6月为项目主体工程建设期。项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2009年6月。2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2009年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2009年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；2009年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。项目招投标工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。招标制度公开、公平、的特性了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。?其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。招投标程序的规范运作是招标项目成功的支柱。近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。招投标机构从业人员的敬业和自律是招标项目成功的基本。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中的特殊性，参与主持评标工作的招标机构往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和，完善招投标文件或对参与投标的设备给予的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。做好招投标项目的前期准备和后期、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。投资估算与资金筹措投资估算1、法律依据Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；Ⅴ、《中华人民国土地管理法》；Ⅵ、《中华人民国城市房地产管理法》；Ⅶ、中华人民国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》。2、投资估算结果项目总投资为11,650.44万元，包括工程费用8,479.07万元，前期费用102.62万元，土地费用1,287.4万元,报建费548万元,监理费84.79万元,设计费61.95万元,不可预见费423.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息266.62万元，详见附表一《总投资估算表》资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表 单位：万元项 目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合 计一、总投资2084.767933.171632.5111650.441、固定资产投资2084.767774.411524.6511383.822、建设期利息158.76107.86266.62其中：长期借款利息158.76107.86266.62流动资金借款利息二、资金筹措2084.767933.171632.5111650.441、自筹资金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：长期借款3000.003000.00短期借款财务评价项目评估依据 1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市建设税：按实际缴纳7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；财务评价1、基本报表损益和利润分配表（见附表六）。财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。详见附表八。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在2009年上半年现金流转正，从2008年1月开始计逄，本项目投资动态回收期0.88年。详见附表八。根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。不确定性分析1、性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。社会评价项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发，推动衡阳市房地产业的发展衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发上首先强调与自然的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在湘江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在衡阳市房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为衡阳市房地产的产品类别提供新的定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值根据衡阳市十一五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于衡阳市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区荷花坪地区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，提升城建设档次与水平，具有十分重要的意义SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraSelecSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraSelec第 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